你可以永远相信海淀会跑赢大盘
这是严肃君的第 631 篇推送
2023年，北京商品住宅累计成交748.84万平，同比基本持平。
这一年行业环境变化复杂，从数据上看，楼市却仍旧表现出了相当的韧性，维持住了平稳发展。
这来之不易的平稳中，各开发商拿出看家本领，追抢热地，打造红盘。
越秀实属黑马，去年11月底，项目首次开盘热销，顺销更是持续火热。在12月网签数据中，登顶 海淀商品住宅成交金额销冠 、 北京市10万+顶级豪宅成交金额销冠。
作为指导价 12.1万元/平、目前在售建面约220-270㎡ 、总价区间约 2200-3500万的顶豪 ，在逆势的市场里，香山樾着实给北京市场带来难得的一抹红。
这还只是地块带来的红利吗？
01 绝版地块的含金量
海淀区一直以来都以“卷”闻名，不管是人还是地，土地市场早就趋于饱和。
近十年来，四季青板块除了2020年供出的两宗住宅用地，北地块颐和金茂府，南地块融创打造了香山壹号院，之后再无新增住宅用地用供应。
直到2023年，海淀区挂牌拍卖的地块也只有四季青这两块， 越秀拿下近7.4万平的更大的一块。
这是海淀近十年用地面积最大的高端改善项目，仅1.05容积率。
在这里，越秀没有选择做叠拼，而是选择了大平层。
海淀+香山+大平层，让西贵财富精英阶层回归大尺度的、都市的、极致居住舒适度的物业需求。
享受海淀富集的城市资源的同时，还被香山优渥的自然环境包围。
这样的地理位置堪称绝版，自然更为金贵。
02 从楼间距看豪宅尺度
除去地理位置本身，香山樾最具价值的就是本身在构建时的巧思。
近山不靠山，在建筑群的规划上，选择留白。
这也是让房子本身的基础分更高的原因。
香山樾整体建筑与香山直线距离约2000米左右，可以毫无压力地欣赏香山公园、西山公园等三园一山的景色。
南北正位，楼间距均在 20米以上， 最大楼间距 43米 ， 控高12米 ，楼栋和楼间距比最高达到 1:3.6 ，这个留白的尺度，带来了最好的采光效果和观景舒适度。
除此之外，利用项目“三面公园、一面西山”自然环抱的格局优势，西侧引西山入园，东侧主动造园，屏蔽城市道路噪音。
园区内围绕古树、关帝庙打造景观节点。
因地制宜造出的五园十六景，龙脊外形和古典着色，将建筑整体融于景色之中，使得现代建筑在深山中也不显突兀。
真·大隐隐于市。
03 奢与隐的窗墙比
如果说在香山的1.05容积率全四层纯低密豪宅是“奢”，那么香山樾的空间尺度研磨里，尽是 “隐”的巧思。
香山樾从建面约185平到273平，均为四居室，目前建面约220-270㎡在售。
纵观下来，都是南北通透的方正户型。
LDK一体化设计，套卧独卫，动线完整，自由隐私。
双南向套间 四叶草式户型布局——两个南向套间，四叶草分布，多代居住互不打扰。
超配行政主卧套间 建面约近100㎡的生活头等舱——酒店式套房，展厅式衣帽间与主卫五件套双台盆设计。
阔绰家政空间 功能拓展日常家居更从容——大小双家政间预留，更多生活可变性。
南向三面宽是基本操作，目前在售的户型，均带有270°观景飘窗。
整体给人的感觉就是宽阔与通透，阔达到好像直接住在深林中，但又保全了隐私。
核心就在“窗”。 客厅部分选用旭格推拉窗，超白玻璃幕，更高的透光性能，更好的平整度。
185面积段客厅户型开窗面宽占比达到75%，窗墙比达到55%；
220面积段客厅户型开窗面宽占比达到78%，窗墙比达到59%；
270面积段户型客厅开窗面宽占比达到81%，窗墙比达到61%。
满厅尽是窗，可开启率达到50%。同时满足隔热系数1.1/1.0的超低能耗要求。
这在北京，实属难得，直接将园林山景无限拉入室内。
主卧采用转角窗，220户型达到5.35米，270户型达到5.25米，无障碍观景。
尤其是配备的观景浴缸，情调满分。
这样的户型与设计保证了楼盘整体的优秀采光，同时不浪费一分观景的机会，充满审美高级感的舒适，段位极高。
04 穿越周期的豪宅价值
在当下的房地产市场环境下，开发商的实力和口碑，越来越成为购房者关注的重要侧面。
香山樾由越秀地产和北京城建联合开发，南北双强，一个是粤系国企开发商龙头，另一个是素有“双奥国匠”的美誉。
尤其是过往经验也告诉我们，越是实力稳固企业开发的社区，穿越周期的能力也越强。
香山樾销售指导价为12.1万/平米，浮动范围为±10%，最高售价13万+/平米。
严肃君了解到，目前住建委已网签的均价达到 12.24万/平 ，邻近的颐和金茂府和香山壹号院挂出二手房基本都在 14-16万/平米 ，而隔壁的西山美庐二手房更是每平米 18万+ ，存在一定价格倒挂空间，也能看到保值增值的空间。
毕竟，豪宅的价值，也是精英财富家庭资产配置的一环。
那么，2024来了，今年应该怎么资产配置，你怎么看？评论区见~
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