中央连发两文定调：若不出意外的话，一线城市的房价或迎来大变化

2026-09-17 15:26 发布于 山东

一线城市新房价格环比由持平转为上涨0.1%，二手住宅环比上涨0.1%，二手住宅价格从今年3月起已连续6个月保持环比上行。 这个数字本身很小，但信号意义值得细看。

今年7月底，中共中央政治局会议提出“稳定房地产市场”，并将这一表述置于“切实筑牢安全屏障”的框架之下。 相比此前“努力稳定房地产市场”的提法，措辞更加直接。

更早之前，《求是》杂志今年1月刊发文章，提出房地产正处在发展阶段发生变化的重要节点，新旧模式转换需要时间，同时要求“采取更有力、更精准的举措”。 政策思路从单一刺激成交，转向需求释放、库存消化和住房品质提升等多个环节。

政策端的动作不只停留在表述层面。 今年8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，部署完善预售管理，有序推行 现房销售 。

同一天，中国证监会出台资本市场支持房地产发展新模式的意见，金融监管总局发布5个配套管理办法，涉及信贷管理、专项贷款、信托业务等多个方面。 这套制度安排的指向很明确，就是把资金监管、交付保障和供给节奏重新梳理一遍。

北京和上海的政策调整则更贴近交易环节。 上海在今年2月底优化了住房限购和公积金政策，部分非沪籍居民购买外环内住房的社保或个税年限有所下降，公积金贷款支持力度同步提高。

北京在8月跟进，非京籍家庭购买五环内商品住房所需的社保或个税连续缴纳年限调整为满1年以上；夫妻双方均缴存住房公积金的家庭，购买首套住房的公积金最高贷款额度提高至240万元，符合特定条件还可继续上浮。

中央国家机关住房资金管理中心也发布了公积金优化政策，自8月8日起施行，夫妻双方均为缴存人的首套房最高贷款额度在叠加各类上浮后可达340万元。 同时开展存量房公积金贷款“ 带押过户 ”业务，买卖双方协商一致后，买方可用公积金贷款直接清偿卖方尚未结清的原有贷款。

这些措施针对的不是凭空创造需求，而是释放原本已被资格和资金条件约束的真实购房群体。 购房资格决定能不能买，贷款额度影响买得起什么房，“带押过户”关系到有贷款住房出售时的资金周转效率，几项政策同步推进，影响的不只是新房销售，还包括规模庞大的存量住房市场。

从8月数据来看，一线城市内部的分化比总量指标更值得关注。 上海新建商品住宅价格环比上涨0.4%，同比上涨3.0%；深圳新房环比上涨0.2%；北京新房环比下降0.2%。

二手住宅方面，上海环比上涨0.3%，深圳上涨0.1%，广州持平，北京下降0.1%。 四座城市各自走出了不同的节奏，上海的多项指标已经明显转强，北京仍处在调整过程中，深圳出现环比改善。

同比数据的差异同样明显。 8月一线城市二手住宅价格同比下降2.7%，其中北京下降3.5%，上海下降0.8%。 降幅都在收窄，但各城市所处的调整位置并不相同。

这种分化在面积段上表现得更加清晰。 8月上海144平方米以上新房价格环比上涨0.9%，同比上涨5.5%；相比之下，90平方米及以下住房环比持平，同比上涨1.9%。 同一个城市，不同面积住房之间的价格走势已经出现明显落差。

成交端的表现也可以作为参照。 上海二手房单月成交自今年3月以来连续半年稳定在2万套以上，8月累计网签23137套，同比上涨约16%。 9月以来截至9月13日，上海二手房已累计网签达10407套，同比上涨27%。

这种成交活跃度的持续性，与 置换链条 的运转有直接关系。 一个家庭出售原有小户型后购买面积更大的住房，接手旧房的可能又是首次购房家庭，只要二手房交易效率提高，一笔交易就可能推动下一笔交易。

中指研究院 的监测数据显示，北京、上海等地二手房挂牌量较前期高点已回落两成左右，市场预期逐步回归理性。 挂牌收缩与成交放量同时出现，是市场自我修复过程中的一个特征。

8月28日多部委联合出台的政策还涉及一个更长远的变化。 新建商品住房销售制度从预售向现房销售方向推进，预售资金全额纳入监管，预售门槛提至建筑结构主体封顶。 这意味着开发企业不能再依靠预售资金滚动扩张，资金实力成为硬约束。

对于购房家庭来说，资金进入监管账户、交付有保障、现房销售一手交钱一手交房，观望的理由会减少。 对于开发企业来说，只有能建造出符合市场需求的住房，才能在竞争中留下来。

二手房交易量超过新房，也是这一轮市场变化中值得注意的结构性信号。 今年前8个月，全国二手房交易网签面积5.49亿平方米，同比增长10.6%；同期新建商品房销售面积4.988亿平方米，同比下降12.1%。

广东省住房政策研究中心首席研究员 李宇嘉 对此的解读是，热点城市刚性、 刚改需求 占主导，购房者更倾向于选择区位多样、总价较低、马上能入住、交通便利的二手房；新房市场则越来越转向大面积、总价高的纯改善需求。

上海市场的面积段数据也印证了这一点。 144平方米以上新房价格表现突出，而90平方米及以下住房价格相对平稳，改善型住房和刚需住房正在走出不同的价格轨迹。

一线城市拥有产业、就业和人口规模方面的优势，但这种优势不会平均分配到每一个区域。 核心区域供给有限，远郊区域供应相对充足；改善型住宅数量有限，同质化住宅替代性较强。 政策可以改善交易条件，但区域之间的供求关系差异、住房产品本身的品质差异，最终都会反映在价格表现上。

上海链家 的数据显示，当前市场一端是总价300万以下刚需集中释放，另一端是高端稀缺资产价格坚挺，处于中间的500万至800万改善型房源竞争压力相对较大。 刚需活跃能否向改善置换链条传导，是观察市场走向的一个具体角度。

从政策端的连续动作，到成交端的数据变化，再到价格端的分化表现，这条传导链条正在一步步展开。 每个环节的节奏不同，每个城市的位置也不同。

如果你最近也在关注所在城市的二手房挂牌和成交情况，不妨留意一下身边置换家庭的实际感受，这些具体的变化往往比总量数字更真实。